2022/4/26、練馬区議会・都市整備委員会のレポートです。

『練馬区区営住宅長寿命化計画（案）』

区営住宅といえば「入りたいのに倍率が…」「老朽化して…」などの相談を頂きます。

今回は、タイトル通り、練馬区にある区営住宅を、80年まで長持ち（長寿命化）させよう！という計画。

その内容を、お伝えしていきます。

★委員会資料はコチラ

• 『練馬区営住宅長寿命化計画（案）』
• 
• 

練馬区の区営住宅の現状

★練馬区にある区営住宅の数

• 20団地
• 35棟
• 801戸

→ちなみにすべて、都営住宅から移管され、区営住宅になったもの。

都営住宅は、練馬区に12,285戸あります。

★建てられた時期が集中

• 1979年：1団地
• 1982-1991年：18団地
  ＝老朽化の時期が重なる問題
• 2009年：1団地

計画の概要

★10年間の計画

• 前の計画が10年間で期限切れ
  →この先10年間（2022年～2031年）の計画
• 建て替えの具体的な内容は、10年後の次期計画で決める
  

★現在の戸数を維持

• 現在のストック数801戸を「将来的にも維持していくことが必要」としています。

★３グループに分ける

①エレベーター等を設置済み→長期的活用

• 80年まで、計画修繕と改善事業を行う

※改善事業とは…たとえば、「屋上防水」だけでなく「断熱屋上防水」と、計画修繕にプラスアルファしたもの。

②小型の区営住宅→建て替えを留保

• 住戸数50戸未満、または、敷地面積3000㎡未満
• 80年まで、計画修繕と改善事業（躯体維持）を行う
• 今後の活用策→次期計画で

※どのような活用がされるかに、注意が必要です！

③大型の区営住宅→建て替えを優先的に検討

• 住戸数50戸以上、または、敷地面積3000㎡以上
• 効率性＝スケールメリットを活かして「優先的に建て替えを検討」
• 70年程度まで計画修繕と最小の改善事業を行う
• 近年、都営住宅は建て替えの際、階数や住戸を増やす傾向
  →練馬区でも、大型のものはより大きくし、入居者を増やすことを考えている様子

※一方で、大型を大きくして集約し、小さいものは減らしていく、というバランスをとる可能性も考えられます

課題は？

★エレベーターの問題

公営住宅には、「階段室型」と呼ばれる、廊下が分かれたタイプがあります。

構造上、エレベーターをつけることが難しいことが、課題です。

４階建ての階段室型では、「４棟」が、エレベーターなしの状況です。

高齢等、課題のある方にとっては、厳しい環境です。

★建て替えの方策は、次の計画に先送り

建替事業の具体的な方策は、次期長寿命化計画（2032-2041年）で決めるとしています。

★必要な数の算出は、十分か？

対象となる方の基準として、主に以下の３つがあります。

• 「著しい困窮年収水準未満」
  ※難しいので「著しく困窮」と言い換えます
• 「最低居住面積水準未満」
  ※「とても狭い」と言い換えます
• 「高家賃負担率」
  ※「家賃の負担が高い」と言い換えます

練馬区の場合、

• Ａ（著しく困窮＋とても狭い）→100％
• Ｂ（著しく困窮＋家賃の負担が高い）→100％
• Ｃ（とても狭い）→50％
• Ｄ（ＡＢＣに当てはまらない）→0％

つまり、「Ａ＋Ｂ＋Ｃ50％」で計算。
「12500-12900戸」が必要、という結果となります。

現在の区営＋都営住宅＝13,086戸なので、現在の戸数を維持していく、としています。

ですが……

• なぜ、Ｃが50％の計算なのかははっきりしない
• 国はＤも含めることが「望ましい」としている

→Ｃを50％以上で計算したり、Ｄも含めれば、必要な戸数はもっとある、ということになります。

※Ｃを50％で計算した理由について、練馬区は
「低所得ではないが、狭い所に住んでいて、Ｄに移る可能性のある方」
と答弁していますが、それがなぜ「50％」の計算となるのかは不明です。

★住まい支援の重要性

「公営住宅に入りたいけれど入れない」
「家賃が高すぎて生活が苦しい」

など、住まいの支援は、とても重要です。

一方で、区営住宅の空きは、毎年20-40戸程度。

今の数で本当に充分なのか？
区営住宅を新たに作れなくても、民間住宅を借り上げるなどできないのか？

住まいの支援の拡充を、求めました。